10月21日，在由鲁商发展主办的城市更新高峰论坛研讨会上，城市更新联盟发起成立。(鲁商发展供图)
鲁商集团党委书记、董事长兼国欣文旅集团董事长高洪雷为城市更新专家智库专家颁发聘书。(鲁商发展供图)
随着“城市更新暨城市复苏计划”的正式发布，鲁商健康产业发展股份有限公司(简称“鲁商发展”)找到了新的蓝海。
10月21日，由鲁商发展主办的城市更新高峰论坛研讨会在济南召开。会上，鲁商发展与大股东山东省商业集团有限公司(简称“鲁商集团”)共同推出“城市更新暨城市复苏计划”，并发起组建城市更新产业联盟和城市更新研究院。鲁商集团党委书记、董事长兼国欣文旅集团董事长高洪雷出席会议并为城市更新智库专家颁发聘书。
鲁商集团首席战略官，鲁商发展党委书记、董事长赵衍峰会上介绍，以推出“城市更新暨城市复苏计划”为契机，上市公司将发挥内外部优势，将拥有较强城市更新业务实战经验和成熟模式的企业导入平台，实现强强联合，打造共同发展平台。
同时，鲁商集团和鲁商发展还将采取“投资+建设+运营(F+EPC+O)”模式，将各种城市要素导入其中，以生态共享化、业态智慧化、形态地标化为目标，复苏沉睡的城市空间，通过创新表达方式传递空间和城市价值，打造面向未来的生产园区、生活社区、生态住区。
会上，鲁商集团还宣布将发起鲁商城市更新产业基金。
“我们要发挥全集团的产业优势，在城市更新产业化的过程中，按经济规律置换和升级产业结构，盘活存量资产，提高城市内土地、建筑、基础设施等存量资产的产出效率，升级产业结构，变传统产业和消费空间为吸引人才的新空间。”赵衍峰说。
市场规模或达10万亿
虽然近几年才在国内逐渐流行，但“城市更新”的说法，早在上世纪70年代末就已经出现在著名经济地理学家诺瑟姆的相关理论中。
诺瑟姆将多数国家城镇化路径概括为“S”曲线，认为当城镇化率大于70%时，城市增长速度趋缓甚至停滞，将出现逆城市化现象，随后进入再城镇化阶段，具体表现为城镇再次焕发生机，途径则是“城市更新运动”。
数据显示，我国有35个大中城市在2018年之前就进入了再城镇化发展阶段，中国社会科学院在去年发布的《城市蓝皮书：中国城市发展报告No.12》中预测认为，到2030年，我国城镇化率将达到70%，这也意味着城市更新业务有望在未来10年迎来高峰。
城市更新近年来获得中国官方高度重视，2019年6月，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，当年12月，国务院副总理韩正在住建部座谈会上表示，“要以城市更新为契机做好老旧小区改造”。
目前我国城市更新业务主要集中在一线和热点二线城市，记者注意到，仅年内，就有多个特大型城市发文推进城市更新，如广州提出在近5年将完成183个城中村改造，深圳明确年内新增实施改造任务9000亩，完成改造任务5000亩的城市更新任务目标。
佳兆业集团在近期发布的《2019-2020房地产行业白皮书》 中对城市更新市场进行了分析，指出中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场，随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元的大赛道。
城市更新业务的如火如荼，与房地产开发业务的整体萎缩对比鲜明，也为地产企业转型提供了新的思路。
在中房智库执行院长柴铎看来，随着我国城镇化进程总体迈入中后期,我国房地产行业大规模扩张的增量时代也将结束，随之而来的，是以大资管、大运营为主流的存量开发即城市更新时代。
风口之下，头部房地产企业纷纷杀入其中。安信证券研报显示，从国内前50名房企半年报数据显示，7成都已涉及城市更新业务，京津冀、粤系房企参与比例较高，分别为85.7%、80.0%。克而瑞地产研究中心则称，国内排名前100的房企中，有47%涉足城市更新业务。
时代中国是较早涉足城市更新业务的地产企业，财报显示，2018年、2019年，城市更新业务为该公司贡献营业收入均超过20亿元，同时还带来了大量土地储备：2019年公司成功转化10个城市更新项目，其中8个转化为新的土储，占2019年新增土储面积约46%。
为大健康寻找“新场景”
作为山东本土地产龙头企业，鲁商发展近年来持续深耕齐鲁市场，以济南、青岛为核心，并在烟台、临沂、泰安、济宁、菏泽、潍坊、淄博等市重点布局，形成了精品住宅、城市综合体、大型购物中心、高端写字楼、星级酒店等产品系列。
在开发房地产业务的同时，鲁商发展还向产业链上下游延伸，先后涉足物业管理、项目代建、招商运营、设计服务、园林绿化等业务，在管建筑面积超过千万平米，旗下鲁商物业和鲁商设计院分别具有物业服务一级资质和建筑行业设计甲级资质。
今年初，鲁商发展将城市更新纳入企业战略范畴。管理层分析认为，随着城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重，在老旧小区改造、城市更新方面将有更大空间，必须探索形成城市更新业务发展思路，积极推进小区改造和工业园项目。
“年初的公司工作会上，我提出要将城市更新作为经营业务的新增长点，但因为疫情原因启动有所延缓，今年我们做了多场论坛，与同行业进行深度业务研讨，同时还与部分金融机构专项对接，特别是取得了政策性银行的认同和肯定。”赵衍峰告诉山东商报记者。
对于鲁商发展涉足城市更新的优势，赵衍峰认为最大的优势来自鲁商集团的产业优势，从此前开辟乡村振兴业务的实践来看，鲁商集
团多元化的业态分布为项目运营注入了丰富的IP，产业协同为平台模式提供了巨大的支撑。
同时赵衍峰表示，鲁商发展自身的软实力，也是支撑转型的重要优势，这不仅包括公司的管理积淀、人才储备，更重要的是公司上下敢于改革创新和直面行业竞争时的勇气，这为鲁商发展从“A向A++”的转型提供了内部动力。
此前，赵衍峰曾操盘鲁商乡村发展集团，利用轻资产模式搭建平台，引入全国优质资源和领军企业共同拓展乡村振兴业务，在省内打造多个乡村振兴鲁商样板，如今进军城市更新市场，鲁商发展的第一步仍是搭建平台。
“参与城市更新，鲁商发展仍然要采用平台化、生态化的模式，在项目实施中会更加重视平台思维，打造更多的消费场景和企业生态，从而推动、带动上市公司生物制药和大健康产业的发展，向轻资产方向发展、转型。”
采访中赵衍峰还强调，在向大健康产业转型的过程中，鲁商发展的健康地产和生物制药板块已经有了经得起市场考验的产品和项目，随着未来产业链上下游并购的深化，与产品相匹配的场景将成为拉动公司业绩增长和可持续发展的关键，城市更新项目所具有的场景化属性无疑将满足这一需求。
山东多市酝酿大规模城市更新计划
城市更新不仅是企业发现商机、寻求转型发展的重要领域，也是政府推动产业升级、促进城市功能优化、提升人居环境的重要工具。
国内知名房地产研究专家、山东大学教授李铁岗告诉山东商报·速豹新闻网记者，城市更新业务可以盘活沉睡土地资产，对已利用土地进行二次开发，提高了土地利用效率和集约程度，同时也提升了土地开发强度。
同时李铁岗还表示，通过城市更新，可提高土地单位面积的承载力和土地立体空间的开发，实现土地供给稀缺性价值与投资性、功能性增值的叠加，并可以通过空间置换实现土地供给增加，缓解土地供求矛盾，这对城市主政者来说都意义重大。
“城市更新是城镇化进入中高级发展阶段的必然选择，是未来城市高质量发展的必由之路。”赵衍峰表示，从山东省情况看，政府对城市更新高度重视，相关业务正处于上升期，市场前景十分广阔，对像鲁商发展这样的本土企业来说无疑是重大机遇。
去年8月，山东省发布《城市品质提升三年行动方案》，要求各设区的市确定2个分别不少于2平方公里的城市品质提升试点片区，以生态修复、城市更新、城市设计、垃圾分类、清洁取暖等为重点，作为城市品质提升专项试点。
省内各市也对城市更新持续投入，上半年，济南市天桥区宣布将实施18个片区城市更新项目，多个项目投资超过200亿元，济南市委副书记、市长孙述涛9月底主持召开专题会议，研究支持天桥区城市更新政策，要求统筹做好项目融资和资金保障等工作。
青岛市自然资源和规划局今年6月发布《青岛市人民政府办公厅关于加强城市更新规划和用地管理有关工作的意见》，提出多项措施促进城市更新规划和用地管理顺利实施。同时，该局编制的《青岛市城市更新专项规划(2020-2035年)》也在上个月启动公开招标。
此外相关报道显示，泰安、菏泽均发布了《城市品质提升三年行动实施方案》，提出在提升人文品质方面，主要实施城市更新美化工程，提升城市风貌，烟台今年也已启动工作，研究制定城市更新三年行动实施意见。
留住城市的记忆和文脉
哲学家艾默尔曾言“城市是靠记忆存在的”。城市建设中可以再造一个新城，却不可能再复制出一个老城，如何在城市更新过程中保护好城市文化内核，避免破坏性的推到重建，备受社会各界关注。
在今年济南市政协委员的提案中,民盟济南市委员会就曾关注城市更新中非物质文化遗产的保护与利用，认为保护非遗具有延续城市文化脉络、保持城市活力的重要作用,可以避免城市建设空间和文化同质化问题。
赵衍峰近期曾到昆明、重庆、北京等城市考察，他发现近几年出现的历史古宅更新、古城文旅业态更新、存量资产业态更新、老旧店铺店招更新，都是将历史遗产与现代发展相结合，既保持了城市的记忆和文脉，又以更加灵活有效的方式营造“更舒心”环境，焕发了城市新活力。
“城市更新绝不是把房屋推倒重建这样的简单粗暴。”在赵衍峰看来，高水平的城市更新一定要在传承城市文脉、历史和文化的基础上，将传统的建筑与新的产业、新的需求结合。
“在保留城市的乡愁、韵味和文化的同时，要引入高端的研发企业、金融企业、高科技企业，融入办公、生活、文化、绿色、健康的理念，提升城市功能，改善城市环境，给城市带来有价值的变化，实现产业升级，科技引领，健康生态，绿色发展，实现城市新旧动能的转换。”赵衍峰说。
在上午的峰会分享环节，上海登龙云合建筑规划设计创始人荣耀也表达了类似的观点，他认为，过去城市是外扩型发展，现在更多是内生型发展，保护更多城市资源在发展中不被占用和破坏，让人和自然有更好的连接，应该得到政府和城市更新参与者的充分重视。
“我们应该从生态修复和城市修复的维度，来看城市更新业务的意义，它的落脚点最终应该是生态文明。”荣耀这样说。
山东商报·速豹新闻网记者 张冠超
