山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 实习生 徐晓艳
“以旧换新”激活存量房市场 记者 王晓峰 摄
当前“以旧换新”成为消费市场热词，家电、手机、汽车行业纷纷掀起换购热潮，与此同时在房地产市场也已悄然生花。近期，为激发市场活力，全国多地楼市动作频频，陆续推出“以旧换新”购房政策，形成新的市场热点。今年以来，全国超150城支持住房“以旧换新”。近日，青岛市住房和城乡建设厅联合六部门印发《青岛市实施住房“以旧换新”促进住房领域消费工作方案（试行）》，以“政府真金白银补贴+国企主导收购”为核心开展住房“以旧换新”。山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，自2023年以来，省内多地已推出住房“以旧换新”活动，多种创新模式层出不穷，激活了消费市场。
青岛拟收购1200套以上二手房
房龄需在20年以内
近几年我国房地产市场供求关系发生重大变化，当前我国居民住房需求已经从“有没有”向“好不好”转变，很多住户的改善性住房需求持续释放，有着“以小换大”“以旧换新”的置换需求。近几年，全国多地陆续推出“以旧换新”政策，着力破解“手中有房难变现”的核心痛点，购房者常因旧房难成交、置换资金不足而陷入“心有余而力不足”的困境。对于广大购房者来说，“以旧换新”政策提供了一条便捷的换房途径。
山东商报·速豹新闻网记者了解到，近日，青岛市发布“12条房地产新政”对“以旧换新”制定了新的支持政策。这一政策以“政府真金白银补贴+国企主导收购”为核心，通过盘活存量房、释放改善需求，尝试构建“市场与民生”双赢的住房新生态，并针对“以旧换新”的优惠和细则作出详细介绍，引发不少网友的关注。其中，政策对交易标的设定了明确门槛：拟收购的1200套以上个人二手住房，房龄要在20年以内、产权清晰、配套完善，且换房者购买的新房需满足面积和总价“双高于”旧房的条件。值得注意的是，还创新构建了“政府引导+市场运作”的立体化框架，构建了“2+10”收购主体体系，以2家市级国企与10个区属国企为核心力量，同时鼓励社会资本参与，形成“全城通收通购”的跨区域联动机制。
对于普通市民来说，旧房换新房不仅节省中介费，还能拿到补贴和贴息，是一件何乐而不为的事情。例如某市民提交了一套房龄15年的“小二居”置换申请，根据政策，旧房将由国企按评估价收购，同时享受3万元一次性财政补贴；若置换新房时申请100万元贷款，还可获得每年2%的贴息优惠，5年累计节省利息10万元。其中，市级财政承担一次性补助，区级财政负责贴息。
为打消居民顾虑，旧房价格由3家专业机构独立评估，取中间值定价，防止出现价格虚高或压价等情况，如果换房市民对价格不满意，可随时退出。同时，买卖方式更加灵活，既可以“卖一换一”，也可以“卖多换一”，还可以跨区（市）换购，实现“实施主体全市通收、换房市民全市通购”。
超150城推出“以旧换新”
各地模式层出不穷
近年来，随着越来越多城市加入住房“以旧换新”阵列，并因城施策持续推出创新举措，住房“以旧换新”已逐渐升级为政府谋划并主导的主流调控工具。据不完全统计，今年以来全国已有超150城推出“以旧换新”的相关政策，推动构建房地产发展新模式，更好满足人民群众高品质居住需求。
山东商报·速豹新闻网记者注意到，在住房"以旧换新"政策从地方试点向全国铺开的过程中，房企作为市场主体的创新实践不断涌现，“以旧换新”的模式层出不穷，从最初的“中介回收帮卖”拓展到“开发商+中介机构搭建平台代售”“国企下场收购”“发放购房补贴”等多种模式。早在2023年7月底，济南南北康片区的绿地澜庭公馆就已推行“以旧换新”政策，该项目的换法是直接“回收”。大致操作流程是首先客户提供老房子信息，进行价格评估；其次绿地协同平台支付老房子房款，回购过户；再次客户支付购房款，购买新房。这样，购房者可以用现有二手住房在绿地澜庭公馆置换新房。除此之外，2023年9月初，万科北宸之光也推出“以旧换新”政策，通过第三方“帮卖”的方式实施。购房者在该楼盘订房并交完订金后，可以预留出60天的宽限期，同时与贝壳签订协议，贝壳帮助购房者重点处理原有二手房，并且有1%的新房补贴对冲二手房交易税费。即使60天宽限期后二手房处理不掉，也可以无条件退房。
与此同时，同年9月，在淄博市房地产开发协会和淄博市房地产经纪与评估协会联合发起的“以旧换新”省心购房企业签约仪式上，全市首批12家房地产开发企业和房地产经纪机构代表签署合作协议。房地产经纪机构与意向客户沟通置换需求，签订房地产经纪服务合同；意向客户选择与房地产经纪机构合作的新房楼盘选定新房；房地产开发企业、房地产经纪机构和意向客户签订三方协议，并向新房项目交纳新房意向订金；房地产经纪机构对存量住房进行查证、验房、实勘等；意向客户完成新房购买手续。通过这种房地产开发企业和房地产经纪机构联手的方式，加速存量住房销售成交，优先提供优质房源，满足了购房者置换需求，助推房地产市场有序发展。
不过对于购房者而言，真金白银的补贴或许更具吸引力。今年3月31日，南京发布“房七条”政策，其中提出“买新助卖旧”的模式。首批1亿元政府补贴按照新房合同金额的1%发放，再加上开发企业提供的3%～5%首付款补贴，形成了“政府+企业”双重让利格局。以500万元新房为例，购房者最高可获得15万元补贴。同时，南京允许购房者先预订新房再出售旧房，有效解决了“卖旧难”与“怕错失新房”的矛盾。
“以旧换新”处于发展初期
细化政策保障顺利实施
随着当下全国各地推行“以旧换新”政策的出台，这一创新举措为房地产市场注入了新的活力。从长远来看，该模式有助于盘活新房和二手房市场。对于购房者而言，“以旧换新”的措施为他们提供了一个好的置换平台，也同时给予了他们置换改善的信心。与此同时对于房企来说，该举措表面看是在帮购房者卖房，但实际是帮助房企自身化解库存挤压，加快新房销售，有利于房企回笼资金，促进房地产市场向好发展。
尽管“以旧换新”政策在激活房地产市场方面展现出了显著的成效，但业内普遍观点认为该模式尚处于发展阶段。由于“以旧换新”政策优惠力度较大，不少购房者担心会吸引炒房客的注意，进而影响市场的稳定性；而部分城市的“以旧换新”政策实施细节不明确，导致一些真正需要改善居住条件的市民反而无法享受到政策的优惠。此外，政策的实施还涉及房屋评估、置换等环节，如何保证公平、公正、公开也是需要关注的问题。对于一些老旧房屋的估价和置换标准需要制定明确的规范，确保市场的公平竞争和居民的合法权益。
针对“以旧换新”可能存在的问题，各地政府在积极构建政策保障体系的同时，市场反馈机制也为政策优化提供了重要参考。据了解，青岛通过政企协同模式、三方评估定价、资金闭环管理和多部门联动监管构建了系统化监管体系，确保政策精准落地；淄博则在规范评估流程和强化交易监督中确保政策公平性，由房地产开发协会和房地产经纪与评估协会联合发起，通过房企、中介、购房者三方合作，做好置换风险兜底工作，保障置换确定性。有业内人士称，“从目前市场反应来看，大部分市民虽然对该模式有所担忧，但普遍持赞同态度。‘以旧换新’盘活了市场需求，从长远角度看有利于城市更新与市场稳定发展，若是推行效果良好，后期该举措有望在更多城市施行。”
