◎山东商报·速豹新闻网记者 张冠超
7月8日，鲁商生活服务股份有限公司（简称“鲁商服务”）将在香港联交所主板上市，这是山东首家在香港上市的物业管理公司，也是山东省商业集团有限公司（简称“鲁商集团”）旗下的第三家上市公司。
国企实力支撑
成长性与可持续性兼具
作为山东知名度最高的省属国企之一，鲁商集团1992年由山东省商业厅整体改制组建，总部位于省会济南，以新零售、健康业为主要产业，此前已拥有银座股份和鲁商发展两家A股上市公司，资产规模1340亿元，年纳税35亿元。
近年来，鲁商集团在资本领域动作频频，从福瑞达医药装入上市公司，到连续并购焦点生物、伊帕尔汗，入股润德生物，银座家居引入红星美凯龙、福瑞达生物引入腾讯作为战略投资者，再到此次鲁商服务在香港上市，企业资本化步伐显著提升。
鲁商服务2006年成立，是山东物业管理领域的龙头企业、山东省物业管理协会副会长单位，提供全周期、全链条的物业管理、资产管理、运营管理等服务，目前公司在管物业面积2287万平方米，在管项目82个。
鲁商集团的稳健发展，为鲁商服务提供了有力支撑，这体现在业务和品牌两个层面。
2019年至2021年，鲁商服务的总收入中，由鲁商集团及联系人产生的比例，分别为25.0%、32.2%、37.4%。截至去年底，鲁商服务的45个在管物业由鲁商发展开发，在管总建筑面积约为1240万平方米，约占在管总建筑面积的54.3%。
同时随着鲁商服务在管面积的不断扩大，来自第三方的面积占比稳步上升。2019年－2021年，公司在管总面积从1074万平方米增至2287万平方米，其中由独立第三方开发的物业面积所占比例，从2019年的0.2%增至2021年的41.7%。
从数据中不难看出，一方面，鲁商服务业务构成中有一定比重的业务来自大股东，这是非常稳定的优质客户资源，特别是国有体制背景下，企业对社会责任的重视程度更高，为业务的稳定性提供了保障。
另一方面，鲁商集团旗下各业态重点项目的运营管理，让鲁商服务在多业务条线成功打样，加之“鲁商”在山东具有极强的品牌感召力，为公司拓展外部客户提供了有力支撑，现阶段业务构成既体现了国有企业的稳定性，也展现出品牌企业的发展活力。
深耕经济大省市场广阔
市场迭代机遇诸多
生于山东长于山东，深耕山东是鲁商服务确立的长期战略方向。
山东省是中国人口最多、经济最繁荣的省份之一，全省拥有10170万常住人口，人口总量位居全国第2位，人口增量位列全国第4位。2021年，山东省GDP达到83096亿元，较2020年增加14.1%，全省经济发展稳定，房地产市场健康运行。
招股书显示，山东一直并将继续是鲁商服务的战略发展重心，截至2021年底，公司有75个已签约物业（已签约建筑面积23.9百万平方米）及75个在管物业（在管总建筑面积约20.3百万平方米）位于山东省，服务约8万户家庭和企业客户。
背靠齐鲁大地，鲁商服务坐拥广阔的市场空间。山东省物业管理协会发布的《2021年山东省物业管理行业发展报告》中显示，2020年山东省物业管理规模达22.77亿平方米，同比增加7.67%，较2018年的18.09亿平方米，年复合增长率为19.35%。
中国物管行业市场规模从2017年的195亿平方米增至2021年276亿平方米，复合年增长率为9.1%；中国物管公司总收入从2017年的4530亿元增至2021年的6507亿元，复合年增长率为9.5%。山东部分指标领先全国市场。
在经济社会基本面之外，山东物业市场还存在自身特有的机遇。山东省物业管理协会指出，未来物业市场的重要机遇，主要来自老旧小区改造和社区基层治理带来的物业服务全覆盖体系建设加速。
据了解，2019年以来，山东省将老旧小区改造工作作为省委、省政府重点任务纳入年度绩效考核，截至2020年底，全省共开工老旧小区改造项目7828万个，2021年山东省住建厅发文提出建立老旧小区长效管理机制，引入物业服务是重要一步。
《山东省住房和城乡建设事业发展第十四个五年规划（2021-2025年）》中，进一步明确“十四五”期间，全省开工改造城镇老旧小区240万户，改造棚户区50万套，住宅小区物业服务覆盖率达到90%，新建住宅小区实现物业服务全覆盖。
而按照省委组织部、省住建厅联合印发的《“齐鲁红色物业”建设三年行动计划》要求，物业管理是基层治理的重要抓手，2022年要力争实现住宅小区专业化物业覆盖率达到80%以上，业委会组建率达到60%以上，物业企业和业委会党组织覆盖率分别达到90%、70%以上。
资本助力投资并购
业务结构持续优化
伴随着头部企业竞相上市，物业管理市场近两年呈现出加速洗牌之势。中指研究数据显示，仅2021年，国内就有36家物业企业涉及并购，相关交易77宗，交易金额362.5亿元，同比增幅高达243%。
从山东来看，山东省物业管理协会提供数据显示，2020年，山东省物业服务企业超过1万个，达到11219个。与此同时，全省物业服务项目数为21251个，如果平均下来，每个企业管理的项目只有不到两个。
从全省前50强物业管理公司看，由它们管理的物业项目总计只有2694个，其中管理的住宅物业面积，占全省物业总面积的46.78%，管理的办公、产业、产业园面积占比仅为18.78%、8.95%、7.55%，市场集中度较低，这也为鲁商服务创造了机会。
招股书显示，鲁商服务此番上市最高募集资金2.64亿港元，其中约60%将用于战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合。结合山东市场现状，这无疑将在短期内助推鲁商服务整合市场，提高业务规模。
同时值得关注的是，顺应产业发展趋势，鲁商服务募集资金中，还有约15%用于投资技术系统、标准化业务运营及开发技术支持社区平台，约15%用于加强物业管理服务及进一步开发多元化小区增值服务。
《2021年山东省物业管理行业发展报告》中指出，山东物业企业当前的主要收入来源仍是基础物业服务，但伴随行业转型升级的推进，包括社区资产管理、社区空间运营、社区零售等在内的非传统的物业增值服务，将逐渐成为企业重要的收入来源。
实际上，鲁商服务近年来已经着手对业务条线进行了优化，目前已形成物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务等3条主要业务线。
招股说明书中显示，鲁商服务2021年的主营收入中，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三项业务的占比分别为43.8%、35.1%、21.1%，而2019年时的占比分别是56.2%、22.1%、21.7%。
从三条业务线的近三年各自收入贡献可以看出，鲁商服务的物业管理服务收入占比已逐年下降，非业主增值服务的收入占比稳步上升，社区增值服务收入占比则相对较为稳定。趋于优化的业务结构，多元化的收入来源，将有助于公司健康快速发展。
作为“山东物业管理第一股”，鲁商服务踏入资本市场后，势必将对全省物业市场产生更大的影响，也将成为公众检视山东物业管理发展水平的一面镜子，如何抓住机遇整合市场，融入更多科技元素加快构建多元化业务体系，将是鲁商服务下一步发展的重点。
