山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
“新政落地后意向客户到访较多，新客户仍持观望态度。”备受济南市民关注的“全面取消限购限售”的楼市新政近日正式落地，截至目前已经满一周时间，新政落地后市场反响如何？对此，山东商报·速豹新闻网记者实地探访了济南多家楼盘，包括此前划定的限购区以及非限购区项目。从探访结果看，新政落地后提振了市场供需双方的“信心”，但实际市场反响却没有预期中那么“强烈”，政策传导尚需时间，让“子弹”再飞一会儿……
“解限”区域到访量小幅上升
有房企再现涨价“吆喝”声
9月14日上午10点左右，位于济南市历下区解放路附近一售楼处内，置业顾问正在为现场客户介绍项目情况。该项目位于二环以内的历下区，为此前济南划定的限购区。记者现场看到，售楼处仅有两三名置业顾问带着购房者看房，休闲区内有几名购房者正与置业顾问交流。据该项目刘姓置业顾问介绍，随着济南彻底放开限购，他们项目最近一周时间内咨询电话量大涨，平均一天能有十几个咨询电话，大部分购房者咨询内容为是否具备购房资格和首付比例等问题。
“新政没出来之前，我们项目按照纯商贷首套房需要三成首付，现在和其他片区一样，两成就行。”刘姓置业顾问表示，即便首付比例降了，咨询电话也变多了，但是项目的到访量和成交量却没有预想中的那么“高热”。“成交量有提升，多为以前的意向客户。”上述刘姓置业顾问称，到访量现在每天基本维持在十几组左右，过去每天为十组上下，“比预想中的情况差点，但算是有所好转了，后续可能会更好点。”据不完全统计，此前济南划定的限购区内在售、待售项目共9个，大部分为改善产品且房源量较少。通过电话咨询以及实地走访，记者发现大部分楼盘自新政落地后有外地购房群体到访，整体却并未出现明显“升温”，个别楼盘工作日到访量周环比有小幅提升，但也仅仅与往日周末到访量持平。
与此前划定的限购区相反，一些非限购区的楼盘在全面取消限购政策落地后却是彻底“嗨起来”，一些房企甚至“吆喝”涨价。济南历下区奥体中路附近一楼盘发布的宣传海报称，“新政落地市场全面回暖，豪宅优惠将止，调价倒计时……”但记者通过咨询发现，大部分吆喝涨价的楼盘实际上并未有真实涨价计划，其目的是为了“逼定”意向购房者。经过房企一系列“逼定”操作，相较于此前的限购区，非限购区楼盘“回暖”速度略快一些。“项目最近到访量较上周有明显上涨，每天二十几组。”济南历城区雪山片区一楼盘负责人称，新政提振了购房者置业信心，加上其项目最近又推出系列引流活动，所以才使得项目到访量上涨显著，“后期会考虑再出些优惠政策配合新政，为三季度目标全力冲刺。”
“诚意”卖家提前上线
“犹豫”卖家挂牌“试水”
除了新房市场，9月11日济南出台的楼市新政也为二手房市场“松了绑”。根据新政内容，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易，而这意味着济南二手房市场售卖将不再受限制。作为最受影响的二手房次新房房主们，新政落地的第一时间他们就“炸开了锅”。
一些着急卖房的房主上午刚收到新政落地消息，中午就骑着电动车带着《不动产权证书》前往中介机构挂牌。
“刚买的新房就像烫手山芋，现在终于能挂牌卖出去了。”济南槐荫区西客站附近一小区二手房房主刘能（化名）告诉记者，原先他的工作地点在西客站附近，于是买了套该片区房子准备自住。但随着工作调整，他现今的工作地点调至章丘区，若住在新房，仅每天上下班的通勤时间就需要大几个小时，为此他只能被迫选择在工作地点另租一套房子。“既还着房贷又付着房租，压力很大，想着赶快卖房子换一套离单位近的。”刘能表示，按照此前两年限售政策规定，他的房子需到明年6月才能挂牌交易，随着当下限售政策彻底放开，他立刻就委托中介机构将房子挂上了网，“找了三家中介机构，盼着把房子赶紧卖出去。”
“这一周以来诚意卖房的次新房房主挺多的，一些卖房意愿不强烈的房主也会把房子挂上网‘试水’。”据济南市高新区奥体中路附近一中介机构负责人介绍，近期挂牌的次新房房主大致分为两类，一类属于个人原因着急卖房的“诚意”卖家，另一类则属于“既想卖却不着急”的“犹豫”房主。对于“真心实意”想卖房子的房主而言，他们挂牌急，报价更趋于市场行情，个别房源甚至会略低于市场价。而另一部分“试水”的房主挂牌价偏高，售卖诚意不足，大部分为尝试观察自家房子在市场上的价值。“我个人感觉目前市场上这批次新房挂牌价总体偏高，主要还是因为新挂牌房主对于市场期待值较高。”上述负责人称，另一个最重要原因是二手房两年交易的高税并未取消，房主会考虑将高税成本附加于房屋总价中。
据济南房产网总经理助理柳廉恒介绍，当下二手房市场挂牌量有所提升，但是并不能单纯地理解为是新政导致市场挂牌量“激增”。“以前处于限售状态的房主也可以把房子委托给中介机构，只是这部分房子无法上市交易。”柳廉恒表示，随着限售政策彻底放开后，这部分房源会随即上市，而这可能会表现为房源量“激增”，“未来二手房市场仍需具体来看，优质房源片区后期价格依旧有上涨的可能性。”
济青新政满周“疗效”相仿
新政效力后期或将逐渐显现
与省城济南同频共振，青岛也在9月11日发布了优化限购限售楼市新政，而其新政落地满周的“疗效”也与济南基本相同。随着青岛全域取消限购政策，此前青岛划定的限购区市南区、市北区却并未迎来到访量大增。记者电话咨询青岛市北区一改善型盘获悉，该楼盘日到访量相较前一周并未出现明显的上涨。“周末客户相对比之前多一点，但也没有很明显。”该楼盘置业顾问称，当下楼市基本回归市场化，到访量与成交量的表现就是市场真实的需求。
与新房市场相比，青岛二手房市场表现也相对“亮眼”些。根据某线上二手房平台数据显示，9月11日上午9时，新政发布时青岛二手房平台挂牌的二手房数量为105813套，截至9月18日18时，这一数据变成113134套，一周时间挂牌量增加了7231套。据青岛本地媒体报道，自新政落地后青岛此前取得房产证不到两年的限售小区，如今迎来了大批挂牌二手房房主。“解除限售打开了次新房的挂牌空间，未来恐还有大量次新房上市。”青岛有中介机构称，随着大量次新房上市，买家的议价空间或会继续加大。
针对济青两地同日全面解除限购限售政策，业内大部分观点认为，解除限售的影响相较解除限购会更大一些。“解除限购会进一步吸引外地购房者买房，以济南为例，此轮放开限售区域的楼盘由于其地理位置、学区优势，可能成交量会有所好转。”有业内人士表示，以济南为例，此前即便划分限购区与非限购区，但大部分楼盘实际上在去年就已经解除了“束缚”，当下进一步“解绑”，对于购房者而言只是选择性更大一些。
“但解除限售不一样，次新房的大量上市，将极大提升二手房市场活跃度。”上述业内人士称，新房与二手房是相互挂靠的，积攒的大量次新房上市，将会极大地冲击部分片区的新房，而次新房的挂牌价也将对周边二手房的房价产生影响。“新政落地最重要作用是提振购房者信心，加速意向购房者进场。”该业内人士表示，让楼市回归市场化，未来一切都会有变数，“但是短时间来看，政策效应一定会让市场逐渐回暖。”
