文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
从优化公积金贷款政策到实行购房补贴再到放松限购限售……随着房地产市场的调控政策持续深化，近期各地楼市出现了不同的变化。而近日，山东淄博一则新政，则为近来愈发火热的楼市政策再添一把火。新政指出，支持各类群体组织开展群（团）购商品房活动,，开发企业视情对群（团）购群众给予更多优惠。消息一出，“团购买房”便登上热搜。“买团购房真的靠谱吗？”“几人能成团，能省多少钱？”
多地鼓励“团购买房”
加大房地产促销力度
近日，山东淄博发布《淄博市促进房地产市场平稳健康发展政策解读》，推出多项房地产政策，其中包括租赁市场金融支持、房产项目融资便利、经营性物业贷款的利用以及高品质住宅开发等。此外，还包括针对家庭的购房补贴，优惠的住房公积金贷款政策，税收退税优惠以及推动商品住房“卖旧换新”活动。而在众多政策中，“团购买房”一出台，便引发了不少市民的讨论。淄博提出，支持各类群体组织开展群（团）购商品房活动，开发企业视情对群（团）购群众给予更多优惠。
“其实，所谓的‘团购房’模式，并不是什么新鲜操作，过去很多开发商也推出过这种销售方式。”一家房企的市场营销部工作人员王先生表示，团购买房，顾名思义，就是多个购房者组成一个团体，与开发商或中介机构协商，以更低的价格和更优惠的条件购买商品住房。区别在于，以前是开发商自行尝试，现在是地方政府公开鼓励推动。实际上，淄博并非首个发布购房团购政策的城市。早在2022年5月，广州增城区传出一份由当地住建局签发的文件。文件显示增城区政府将统计重点企业、院校、医院等单位的刚性及改善购房需求，全力协助开发企业积极开展商品住房团购活动。可见团购买房最早出现的时候，只适用于少部分特定人群，是有指向性的。记者注意到，这份文件出台之后，广州内部分楼盘团购优惠普遍在85折到95折之间，最多可以享受8折优惠。
值得一提的是，继广州增城区之后，山西太原、广东中山、辽宁沈阳、浙江桐庐、四川巴中、湖北黄冈、吉林长春等城市不约而同地发布“购房团购”相关政策或活动。记者梳理发现，在后续二三线城市推出的优惠中，基本不再只是针对特定群体的优惠，不同城市间的优惠力度，也相差比较大。湖北省黄冈市政策是，鼓励机关事业单位和大型企业组织购房团购活动，对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠。浙江桐庐则是鼓励企业在备案价打折基础上，对一次性购买10套及以上商品住宅的再下浮优惠3%，对一次性购买20套及以上的再下浮优惠5%。
市民扎堆打电话了解细则
淄博一楼盘最高能省7万元
“各地通过团购、通过加大促销力度，目的就是为了更好推动楼市热度的回升，市场热度的回升也会推动后面土地市场回暖，通过这些方式，推动整个市场更加稳健发展。”一房企市场部工作人员介绍道，团购的方式，主要是对于团购期间的楼盘价格进行一些打折优惠促销，或者在契税方面进行减免，兼顾“稳房价”和“冲销量”两个目标，以此来拉动购房者入市的脚步。那么，当前推出“购房团购”的淄博落地效果如何？随后，记者以购房者身份致电位于淄博张店区一楼盘，项目置业顾问小倪表示，“团购买房”这一促销手段，对大户型的带动作用微乎其微，但对刚需楼盘还是很友好的。
“出台以后，首先第一个感受是电话比较多，购房者想要了解补贴等各方面细则，这也说明大家还是有意愿的。”小倪补充道，如果想在“团购买房”政策发布几天后就马上出效果这个不现实，实事求是说它有一个普及过程，需要有一个面的影响过程。“团购其实也是业内心照不宣的一个降价手段。比如有的买房人会以团购的名义来谈价，看房前约几个朋友同事一起去售楼部，就说组织团购，就能让置业顾问找到销售经理一起谈。当然，要是真的可以一起买是最好的。”小倪表示，目前他所在的售楼处，通过团购买房可以享有每平200—500元的优惠。例如在小倪所售楼盘内一套最大户型140平方米的房子，总房款在100万元左右。而团购后，成交总价最高可优惠7万元。
山东商报·速豹新闻网记者采访发现，对于刚需购房人士，如果恰好能蹭上“团购”的车，那当然是买到就是赚到。但对于持观望态度的“等等党”，要想催热市场，“团购”的火候加得还不够。“这次团购买到的会是最低价吗？也许我自己可以谈到更低的折扣。”淄博一位新市民陈明在接受记者采访时表示，买房这笔经济账关联“心理关”。根据自己多年的购物经验，开启团购往往只是降价的开端。“买涨不买跌”，越是“促销”，越是应该再等等看。而淄博市民小安却有自己的另一番看法，他表示线上线下看过这么多的房子，自己最看重的就是价格和户型。还是希望开发商近期可以多组织一些新开盘项目的团购，这样无论是户型，还是楼层等方面，购房者可选择的余地都会大一些。另外，通常情况下，新开盘项目也会更便宜一些。
三四线城市成团购主力
“去库存”压力或将缓解
“其实，团购背后的逻辑很简单，就是去库存。”记者咨询了一位从事地产多年的首席分析师，他认为，团购的作用各地会有明显分化。如果城市供大于求比较严重，整个市场信心依然处于相对底部的话，那么团购所起到的提振效果就会相对有限；而对于一些已经触底并开始回升的城市来说，团购所起到的作用才会更加明显。随后，记者调查发现支持团购的城市大部分都是三四线城市，这部分城市库存压力大、去化缓慢。克而瑞数据显示，三四线城市去化周期已经达到了23.25个月，通过鼓励团购可以有效减轻库存压力，增加房企现金流。
除了去库存外，对于购房者来说，团购买房在价格、签约流程等方面占据着一定优势，尤其是价格最吸引人。“如果你正好是刚需族，并且有相当程度上的需求，那么‘团购房’这种方式确实能够减轻钱包压力。”分析师补充道，虽然有一定的利处，但要想团购得达到一定人数，一般交易难以达成。同时也需警惕在团购房的选取上，是否存在选取的项目为滞销房或者有潜在烂尾风险的楼盘。更值得注意的是，团购也有花式套路。“交1万抵6万”“交5万抵10万”，很多购房者买房时都会被要求交一笔莫名其妙的“团购费”，这笔“团购费”一般不计入总房款，也不写入购房合同，且往往只开收据没有发票。
值得一提的是，近几年，人们的消费观念、购房需求都发生了很大变化，尤其是在买涨不买跌的大环境，持观望态度的人只会越来越多。有业内人士指出，房地产虽兼具居住、消费、投资等多种属性，但本质上还是一种商品，“团购买房”一定程度上确实可以活跃房产市场，但其价格走向要遵循市场规律。虽然团购价格相对较低，但必须注意是否符合你的实际需求。“从实际过程看，各类团购的房屋需要确保遵守营销的规则，不要把一些违规的和不合规的项目拿来做团购，否则容易损害公信力，后续也会存在一些交房问题。”业内人士表示。
