山东商报·速豹新闻网记者 段丽丽
从多城市逐步推出“房票”政策到“以旧换新”购房，从限购放松到信贷优惠，再到阶段性降低首套房贷款利率……五一假期前，各地政府纷纷采取措施优化房地产发展模式，使得房地产市场迎来了一系列新政。“当前政策覆盖范围及支持力度更胜以往，有望逐步稳定市场情绪，降低购房成本，促进成交量回升。与此同时，预计5月以后会有更多核心城市有望出台政策持续‘加码’。”有业内人士表示。
多地启用“房票安置”
让征迁居民有更多自主选择
近年来，随着城市发展和土地资源越来越稀缺，城中村改造项目越来越受到政府和市场的重视。据了解，今年4月2日，青岛市住房和城乡建设局等7部门下发了《关于在青岛市房屋征迁项目中推行房票安置的通知（试行）》，明确了将在全市房屋征迁中推行房票补偿机制。通知中指出，青岛房票采取实名制，以被征迁人为核发对象。可转让、可分割，但仅限转让一次。房票使用期限自房票核发之日起计算，有效期为6个月至12个月。被征迁人本人或配偶购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。随后，记者采访的一青岛房产中介表示，截至目前，青岛市还没有关于“房票”政策落地的项目。
事实上，青岛并非省内首个试行“房票”政策的城市。早在今年1月15日，山东省聊城市茌平区“房票”政策正式实施，并发出首张“房票”。据悉，此次“房票”政策是茌平区在房屋征迁过程中，在货币补偿、产权调换补偿方式基础上实行的一种安置方式，被征迁户可自愿选择“房票”。与此同时，持有“房票”者可在网上房源库进行选房，选择商业开发项目房源的，按照原住宅房屋5%、原商业房屋10%、原法人单位5%给予政策性补贴，并且同时享有金融配套政策、契税减免政策及义务教育保障政策等。除山东省的青岛和聊城外，今年广州开发区、黄埔区首个城中村改造项目也举行了房票安置启动活动，也让全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目房票被发放到村民手中。
据中指研究院监测数据，自2023年以来已有超50城推出房票安置政策，包括青岛、聊城、广州、郑州、南京、南昌、昆明、贵阳、厦门、无锡、温州等城市。“‘房票安置’作为特殊的货币化安置方式，相较于直接货币补偿，更有助于锁定购房需求在本地释放。而个性化、多样化需求的补偿安置方式，也能进一步缩短征迁安置过渡周期。同时，也将在一定程度上促进购房需求释放，缓解区域库存压力。同时，可使用‘房票’的项目受当地政府限制，可以定向去化库存较大的项目，整体对市场销售可以产生一定积极带动。”有业内人士表示。
“以旧换新”在全国“上演”
有楼盘需旧房房龄控制在10年以内
近期，各地新政除了推出“房票”外，房子“以旧换新”也早已屡见不鲜。记者注意到在济南从去年开始有不少楼盘推出自己的“以旧换新”，但从全国来看，此前已有威海、深圳、苏州、无锡、临沂等城市推出了官方的“以旧换新”类似活动。近日，山东泰安再一次推出“以旧换新”政策，又让“以旧换新”政策重回大众视野。根据泰安市住房和城乡建设局官网的通知，在“以旧换新”满足高端改善需求方面，在泰安市主城区已有住房再购买二手住房的，由二手住房所在区政府、功能区管委会给予购房款1%的奖励。为支持居民换购住房，泰安市延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策至2025年12月31日。
与此同时，记者发现，在政策的加持下，不少房企开始迅速加入其中。据相关媒体报道，山东威海万科一楼盘项目近期推出“以旧换新”计划，先选新房、帮卖旧房。具体操作方式是，万科联合中介平台发起年中置换计划，由中介机构专业评估，确定旧房价值；然后将旧房源置顶销售，聚焦资源快速销售；如果售出，联合战略银行，快速审批贷款；在约定时间内，旧房如果没能售出，新房无理由退房。“旧房房龄需控制在10年以内，并且房子必须有房产证，两条都符合的前提下，才能对房屋进行下一步的评估。”据泰安市一楼盘工作人员介绍，虽然规则细节是这么要求，但总体上来说，还是要根据旧房的整体情况来判定是否能进行换新。
“‘以旧换新’成为多地政府试图破解二手房市场僵局的创新尝试。‘以旧换新’的营销方式，其实与一般置换人群的买房方式一样，只是通过整合资源，把全流程打通，使得买房过程更加流畅，出发点是好的，提高销售效率，能够很好地促进改善型住房需求的消费，对想以旧换新的购房人是一大利好。”有业内人士认为，通过政府直接或间接参与二手房收购，鼓励购房者置换新房，以解决二手房流通难题。不过，业内人士也提醒道，目前房地产市场政策在变化，卖房与买房两端的交易都可能产生纠纷，应该注意各个环节的衔接。买房人以旧换新等于是一买一卖，只不过把卖房业务直接委托给了开发商，卖旧买新的合同要签署好，二者之间是什么关系，包括卖房、买房的税收优惠、补贴，卖房是否有手续费、旧房的房价是否符合预期等，在合同里约定好，就可以规避可能发生的风险。
30城“批量”取消下限
5月更多城市或将跟进
从“房票”的启用再到“以旧换新”政策的实行，无疑给房地产市场注入了“活力”。而大幅度降低首套利率以及取消限购，也再一次提振了市场信心。据统计，今年4月以来，超过30个城市取消或大幅降低了首套房贷利率下限，部分地区如常州、南通等地的首套房贷利率已低至3.25％，甚至更低。记者粗略计算了一下，以百万贷款30年为例，月供减少约167元，累积利息节省超过6万元。“这对于我们这些刚需和改善型购房者而言，无疑降低了购房门槛，减轻了我们消费者的贷款负担，更刺激了购房的意愿。”常州一购房者说道。
而除了大幅度降低首套利率外，取消限购更激活了市场的流动性。近日，成都市发布通知，明确商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。同时，根据通知问答，成都全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。据相关媒体报道，新政发布不到10天，某找房平台新增了千套二手房挂牌。随着限购新政的出台，很多外地人会更关注成都楼市，“外地置业的、刚需的多些，很多是为了孩子上学。”记者随机拨通了成都一中介的电话，他向记者表示，本地市场基本饱和，五一有一些客户跟她约看房，但都不是成都本地。“在等待五一有一拨客流小高峰的同时，也在等待更多有利于房地产市场的细则出台。”中介补充道。
“各地‘因城施策’，及时、灵活地根据市场变化情况进行阶段性调整，有助于更好地支持刚性住房需求，也有助于坚持‘房住不炒’，促进房地产市场平稳健康发展。”从事多年房产行业的业内人士认为，短期内，这些政策有望逐步稳定市场情绪，降低购房成本，促进成交量回升，尤其是一二线城市的市场可能更快显现企稳迹象，预计5月以后更多核心城市有望出台政策“加码”。但长期来看，要实现房地产市场的健康可持续发展，还需要更深层次的制度改革和经济结构调整。总体而言，政策的密集出台标志着政府对于稳定房地产市场的决心，但市场信心的重建与经济活力的恢复，仍需时间与更多实质性的政策支持。
