文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
“广告费、停车费、场地租赁费等收益究竟该归谁所有？如何使用？”城市社区的日常运作里，小区公共收益的管理与归属，一直是困扰不少业主的棘手难题。近日，山东省住房和城乡建设厅与市场监管局联合印发《山东省物业服务合同（示范文本）》，首次以省级规范形式明确，小区公共部位经营收益在扣除合理成本后归全体业主共有。政策一出，便引发社会广泛关注。“模糊不清的‘糊涂账’变成了清晰透明的‘明白纸’”“终于可以光明正大地享受小区公共部分产生的红利，正成为小区公共收益的‘主人’”，不少业主表示。然而，也有部分物业从业者担忧，政策的执行可能面临操作难题，如何确保收益分配的公平性和透明度仍需进一步探索。
“糊涂账”变“明白纸”
山东明确小区收益归业主
日前，山东省住房和城乡建设厅与省市场监管局联合印发的《山东省物业服务合同(示范文本)》，在社区治理领域激起千层浪。其中，有关小区公共收益归属的条款备受瞩目。据悉，《示范文本》首次以省级规范形式清晰规定，物业服务区域内属于业主共有的共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后，实打实归业主共有。这意味着，诸如小区电梯间广告、公共区域快递柜设置、地面停车位出租等产生的收益，不再是一笔糊涂账，而是明明白白地回到业主手中。同时，物业服务企业、业主委员会均不得擅自处分业主共有部分，更严禁擅自挪用、侵占公共收益。
实际上，公共收益归业主所有的原则并不是现在才有规定。据悉，此前《民法典》已在法律层面清晰地确立了规则，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。然而，在实际操作过程中，情况却远非如此理想，“物业代管”悄然变味成了“物业代占”。根据相关媒体报道，青岛一小区曾三年未公示的公共收益账户，金额竟结余近百万元，业主对资金流向毫不知情。这样的案例并非个例，不少小区都存在类似情况，物业公司在代收代管公共收益时，缺乏透明度和规范操作。“公共收益管理的混乱已成为社区矛盾的主要诱因，而此次山东出台的新规，无疑是给这笔‘糊涂账’戴上了‘紧箍咒’，让其变成了‘明白纸’。”济南历城区一社区负责人表示。
山东商报·速豹新闻网记者了解到，新规不仅明确收益归属，更创新拓宽了公共收益使用范围。除传统的补充维修资金外，公共收益可用于多个关键领域。既能补充专项维修资金，保障小区房屋及配套设施的修缮维护；也可用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用支出，提升小区硬件水平；还能作为业主委员会的办公经费、成员补贴、专职工作人员薪酬，以及业主大会的活动经费等。除此之外，为解决长期以来困扰居民的电梯维修难题，《示范文本》特别将公共收益用于购买电梯综合保险纳入其中。以往，电梯故障后维修周期长、费用高且维修过程不透明，通过购买电梯综合保险，能够有效缩短维修周期，让维修费用更加透明。
有小区曾尝过“甜头”
对物业来说却是挑战
政策一出台，便引发了社会各界的热烈讨论。在众多小区业主看来，政策让他们盼来了保障自身权益的有力武器。据悉，济南市历城区东都尚城小区曾尝到过公共收益带来的“甜头”。小区发放的公共收益，涵盖了小区公共停车场收费、电动车棚费用、电梯广告收费、直饮水机和信号塔的费用等，总额高达67.7万元。小区共有1200多户居民，按照每户每平方米5元的标准发放，每户最少能分到425元，最多的能分到725元。“一直知道小区有些公共区域有经营活动，可之前这些收益都不知道去哪了。这次能实实在在拿到钱，心里特别踏实，感觉小区真的是我们大家的。”李女士家的房子面积较大，此次领到了700多元，她计划用这笔钱给家里添置一些小物件。
同样在济南，淮海东城御景南区的业主们也收获了公共收益的红利。近期，小区业委会按每户50元的标准，将电梯广告费、公共车位租赁费、自助售货机及饮水机场地费等公共收益发放给业主。“小区公共收益属于全体业主，要‘取之于社区，用之于社区’。”业委会相关负责人表示，除了直接发放现金，小区还利用公共收益为小区做了很多实事。在公共收益的合理运用下，小区的整体环境得到了大幅提升。原本老化的健身设施得以更新，崭新的儿童游乐区域也已建成，为居民们提供了更多休闲娱乐的空间。小区出入口还增设了人脸识别系统，极大地提升了安全性。
值得一提的是，对于物业企业来说，政策的出台既是挑战也是机遇。“虽然以后在公共收益管理上要更加透明、规范，每一笔收支都得清清楚楚，但这也促使我们提升管理水平。我们计划加强与业主的沟通，共同商讨公共收益的合理使用，把钱花在刀刃上，为业主提供更好的服务。”济南和润物业公司负责人李先生称。不过，也有少数物业企业对政策的实施存在担忧。“政策实施后，我们需要投入更多精力梳理账目，确保每一笔收支清晰可查，沟通成本也显著增加。而且，在与业主沟通公共收益使用时，可能会面临不同意见，协调难度较大。”青岛一物业公司负责人王文君坦言，严格的监管可能会压缩利润空间，影响企业生存。
“成本账”难算清
建议引入第三方审计
尽管政策为公共收益管理搭建起基本框架，给业主权益保障提供了有力支撑。可在实际推进过程中，业主与物业对合理成本的界定分歧，成为不容忽视的阻碍。根据实际情况，不少物业认为日常管理中的人力成本，如公共区域保洁、安保巡逻人员的工资支出。同时，像公共设施设备的维护保养费用、管理公共区域广告及停车位产生的费用等，都应纳入合理成本范畴。“我们在管理公共区域广告时，要与广告商洽谈合作、监督广告投放效果，还要定期对广告设施进行检查维护，这些都需要投入人力、物力，理应算在合理成本里。”青岛某物业公司经理表示。
然而，不少业主却心存疑虑，担心物业借此过度列支，侵蚀公共收益。济南融创文旅城小区业主代表指出，“有些物业公司公示的公共收益报表，仅简单罗列收入和支出总额，对于广告合同金额、公共场地租赁具体明细等关键信息含糊其辞，业主根本无法从中清晰了解资金流向。像人力成本，我们不清楚具体人员配置是否合理，是否存在冗余。物力成本方面，设施设备维护费用是否过高，有没有虚报价格，我们都无从得知。”业主们希望物业能够提供更为详细、透明的成本清单，以便他们判断成本的合理性。
针对此问题，不少业内人士纷纷发表了自己的观点。“建议引入第三方审计机构，定期对小区公共收益进行专项审计。在审查收入时，会仔细核实广告合同、场地租赁协议等文件，确保收入准确入账。审查支出时，对每一笔费用的合理性、合规性进行判断，杜绝不合理开支。”有业内人士认为，此外，利用信息化手段建立公共收益管理平台也是趋势所在。通过该平台，物业需实时上传公共收益收支明细，业主可随时登录查询，平台还能设置智能提醒功能，在物业未按时公示或收支出现异常时，及时通知业主建言献策。
