文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧
随着城市化进程的加快，租房已不再是城市居民尤其是青年群体短期过渡的选择，而成为他们长期居住的常态。根据相关数据显示，我国城镇租房人口超2.6亿，北上广深等一线城市租房人口占比均突破40%，青年群体在其中占比超60%，租房逐渐成为这一群体安家立业的重要基础。日前，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，《住房租赁条例》正式施行。作为住房租赁领域的“顶层设计”，该条例从房源安全标准、租赁资金监管、市场主体行为规范等多维度构建完善监管框架，既为2.6亿租客筑牢权益“防护网”，也将推动住房租赁市场从“粗放发展”迈向“法治”新阶段。
房源安全“划红线”
从“能住”到“住得安全”
“以前租过一间隔断房，客厅被隔成两个小单间，每天回家只能侧着身子过走廊，而且隔音差、采光暗，总担心有安全隐患。”在济南工作3年的租客孙兴凯，提起过往租房经历仍心有余悸。和孙兴凯一样，不少曾遭遇此类困扰的租客都盼着有政策能从源头规范房源安全。这份《条例》正是承载着他们对“住得安全、住得放心”的期待，为租赁住房划定了关键的“安全红线”。据悉，《条例》明确要求，所有出租住房必须符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等领域的法律法规与强制性标准，坚决杜绝“住得不安心”的问题。同时，针对租房市场曾出现的“隔断房挤占空间”“新装房甲醛超标”等突出问题，《条例》也进一步细化禁止性条款，不仅严禁将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租，还要求出租人必须提供房屋空气质量检测合格证明，检测不达标的房源一律不得入市。
对租客而言，《条例》的落地让租房从“碰运气”变成“有保障”。山东商报·速豹新闻网记者咨询多位房产中介了解到，《条例》施行后，市面上的合规房源都会主动向租客展示房屋结构验收报告、甲醛检测合格证明，部分租房平台还会专门标注“人均面积符合标准”“消防设施齐全”等信息。租客无需再凭借经验“摸黑检查”，房源安全与否一目了然，签约时的顾虑大幅减少。与此同时，租赁合同备案流程也实现大幅简化。租客通过住房租赁管理服务平台即可线上完成备案，全程无需缴纳任何费用，办理时长缩短至半小时内。此外，备案后的合同可直接作为办理居住证、提取公积金的有效凭证，无需额外准备复杂材料，为外来务工等租房群体省去了多环节跑腿的麻烦。
在租客享受到合规租房便利的同时，房东群体也在《条例》的引导下主动调整出租习惯。“以前出租房子，简单打扫下就挂牌了，从没考虑过甲醛检测这些事。”拥有两套闲置住房的房东周女士坦言，《条例》施行后，她专门咨询了房产中介，随后委托有资质的第三方机构对房屋进行甲醛检测，还请电工全面检修了电路、更换了老化的燃气软管，所有检测报告和维护记录都准备齐全，方便租客查阅了解。“有了这些材料，不仅咨询量比以前多了三成，房子挂牌不到一周就租出去了，也不用担心后续因为安全问题与租客产生纠纷。”记者了解到，像周女士这样的房东不在少数，他们纷纷从“只要能住”转向“合规出租”，既降低了因安全问题引发的维权风险，也避免了因房源不合规面临的处罚，让出租过程更省心。
资金监管“筑屏障”
租房平台将上线核验系统
“退租时房东以‘墙面有污渍’‘家具磨损’为由扣了我一半押金，沟通了半个月都没结果，最后只能认栽。”这是不少租客都遇到过的糟心事。而《条例》针对租赁资金管理的明确规定，正为租客的“钱袋子”筑起安全屏障。根据《条例》规定，出租人收取押金时，需在住房租赁合同中清晰约定押金数额、返还时间及扣减情形。除合同约定外，无正当理由不得扣减押金。同时，住房租赁企业从事转租经营，必须按要求设立住房租赁资金监管账户，租金、押金的收付均通过该账户进行，账户资金仅可用于支付房屋权利人租金、物业服务费等合理开支，严禁挪作他用。此外，《条例》明确禁止住房租赁经纪机构代收、代付住房租金与押金，从制度上切断中介机构形成“资金池”的可能，从源头防范资金风险。
在为租客资金安全筑牢防线的同时，《条例》也聚焦市场主体行为规范，为住房租赁企业、经纪机构、网络平台三类核心参与者“量身定制”监管要求，让租赁市场运行有章可循。住房租赁企业需具备与经营规模匹配的自有资金、从业人员及管理能力，房源信息需真实准确完整，转租10套(间)以上需依法登记并纳入监管，实现对“职业二房东”的有效管控。同时，住房租赁经纪机构从业人员需具备专业能力并向县级以上房产管理部门备案，不得服务违规房源或赚取租金差价，违者最高罚10万元。此外，还需建立信用评价制度，违法违规行为记入全国信用平台，低信用主体受限参与政府租赁项目。网络平台需核验信息发布者身份及房源真实性，及时删除虚假信息，未履行核验义务致承租人受损的，需依法承担连带责任。
较为关注的是，《条例》的这些规范条款，不仅为市场主体划定行为边界，更引导租赁市场向规范化、高质量方向发展。“目前，像我们贝壳等很多主流租房平台将依据条例要求上线‘房源信息核验系统’，发布房源需上传房产证、出租人身份证明等材料，通过与住建部门数据对接核验信息真实性，核验通过的房源标注‘官方核验’标识，未通过的一律下架。”贝壳租房部门相关工作人员表示，这一举措使得虚假房源大幅减少，租客在网上浏览房源时，信息准确性显著提升，看房与预期的落差明显缩小。《条例》实施后，以往虚假房源、违规经营等乱象得到有效遏制，市场主体不再单纯依靠低价竞争和抢占房源，而是将更多精力投入到提升服务质量、优化房源品质上。
循序渐进的整治路径
从“单点治理”到“体系化建设”
值得一提的是，《条例》实施后，不少地方都在结合本地租赁市场特点推进落实，把规定融入日常租赁管理的方方面面。呼和浩特市住建局办培训会，加大政策宣传，优化政务流程，强化监管指导，还支持行业组织引导企业自律，提升租赁服务品质;成都市住建局联合多部门加强租赁监督检查，健全联动执法机制，查处违法问题，开展“百日专项整治”净化市场;北京市住建委等部门制定办法，要求租赁企业将押金、超3 个月租金存入指定监管账户，保障租客资金安全，降低企业经营风险。而在山东，各地也积极行动。其中，济宁市住房保障和房地产发展事务中心在《条例》实施首日，便开展宣传咨询活动。通过悬挂条幅、发放宣传页、现场讲解等形式，向市民普及《条例》意义、内容及纠纷解决途径，还提供一对一政策咨询服务，助力市民树立“依法租赁”理念。
据了解，山东各地的积极响应，其实与部分城市前期的整治积累密不可分。事实上，在《住房租赁条例》出台前，不少城市持续规范整治租赁市场，为后续条例落地奠定了基础，济南便是其中之一。2021年，济南进一步聚焦群租问题，将“隔断客厅厨房出租”“按间出租超2人或人均面积不足10平方米”等四种情形列为排查重点，发现线索即调查处置。2022年转向“信用治本”，修订《房地产中介行业信用管理办法》，将租赁企业及从业人员划分为A-E五级，门店需挂星级信用牌，消费者扫码可查信用等级，官网定期公示“红黑榜”。2023年，济南再发信用管理办法，实行中介实名登记、量化打分与动态扣分，对低信用人员约谈责任人。
这些持续多年的整治，不仅规范了济南本地租赁市场，也为《条例》实施后各地快速推进落实提供了可参考的实践经验。为了解《条例》实施后的实际影响，记者采访了相关专家。从事房产多年的研究员徐磊(化名)表示，从目前各地落地情况来看，《条例》在规范市场秩序方面已初见成效，虚假房源明显减少，市场主体行为也更趋规范。不过他也指出，当前落实过程中仍面临一些挑战。一方面，住房租赁市场主体数量多、房源分布散，监管部门要实现全面实时监督存在较大难度。另一方面，跨部门协同监管机制还需进一步磨合，以提升信息共享效率与协同执法水平。“随着各地持续探索并完善落实举措，租赁市场将逐步向规范化、高质量方向发展，最终为广大租客和房东营造出更公平、更稳定的市场环境。”徐磊(化名)补充道。
